Diagnostic électricité : obligatoire pour la vente et la location

Le diagnostic électricité en résumé

Diagnostic électricité : la définition

Le diagnostic électricité, ou « état de l’installation intérieure d’électricité » est un diagnostic immobilier obligatoire. Il concerne tous les biens immobiliers ayant une installation électrique datant de plus de 15 ans.

Pour la vente, ce diagnostic est nécessaire depuis 2009. Il a fallu attendre le 1 er juillet 2017 pour ce qui est de la location. Il est à noter que, tous les biens immobiliers servant d’habitation sont soumis à la réalisation de ce diagnostic depuis le 1er janvier 2018.

Son but est de vérifier le bon fonctionnement des installations électriques. C’est-à-dire que toutes les pièces sont analysées pour tenir une conclusion sur les anomalies repérées et sur les risques.

Le diagnostiqueur devrait procéder à la fermeture de l’électricité, dans l’hypothèse où un DGI (danger grave imminent) serait repéré suite à l’analyse. En dehors de ce cas, rien n’engage le propriétaire à faire des travaux.

Installation électrique défectueuse : quels risques ?

Un accident est vite arrivé si un dysfonctionnement électrique se déclare.  On en référence chaque année un nombre important en France. Si l’état de l’installation électrique d’un bien est mauvais ou qu’il y a des dysfonctionnements cela pourrait nuire aux habitants.

Afin d’avoir un logement sécurisé, il est important d’être attentif à l’état des installations électriques. Cela vaux aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur.

On répertorie les risques suivant en cas d’une installation électrique défectueuse :

• Accidents corporels (électrisation, électrocution ou brûlures), des défauts d’installations ou des imprudences humaines peuvent en être la cause.
• Les incendies : provoqués par les courts-circuits ou surintensités des installations ayant un dysfonctionnement.

Néanmoins, est possible de se prémunir contre les incendies en utilisant les bons matériaux. Aussi, l’utilisation de circuits de terre et des dispositifs différenciels est une solution permettant de protéger les habitants. Ou encore des dispositifs de protection contre les surintensités (cartouche à fusibles ou un disjoncteur divisionnaire).

Au vu des risques présentés en cas d’une mauvaise installation électrique, le diagnostic électricité est primordiale. Toute installation vétuste ou inadapté sera répertoriée grâce à sa réalisation. Il en est de même pour les dispositifs de protection. De ce fait, l’acquéreur ou le locataire sera au courant de l’état des installations électriques du bien.

Quel est la durée de validité du diagnostic électricité ?

Il faut se référer à l’article R. 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitat. Ce dernier  détermine une durée de validité différente selon la nature de la transaction immobilière :

Le diagnostic électrique doit impérativement être dans sa période de validité lors d’une vente ou d’une location. En revanche, dans le cas contraire, le propriétaire ou le vendeur risque des sanctions. Il est important de noter que la validité du diagnostic est avérée s’il a été réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié.

Quand faire l’état d’installation de l’électricité ?

Il est obligatoire de procéder au diagnostic électricité à partir du moment où une transaction immobilière a lieu. En plus de cela, ce rapport doit être annexé au dossier de diagnostic technique lors de la transaction.

Concernant la prise en charge de l’état des installations intérieures d’électricité, elle revient au bailleur ou au vendeur du bien, a contrario de certains diagnostics immobiliers.

Le diagnostic électrique pour la location

Le diagnostic électrique doit être annexé au DDT depuis le 1er janvier 2018 suite à la loi ALUR. De ce fait, le bailleur a pour obligation de procéder à la cession du diagnostic au locataire. Cela doit se faire au moment de la signature du bail pour qu’il soit valable.

Il ne faut pas oublier les logements en copropriété qui sont, eux aussi, concernés. Le diagnostic d’électricité doit être réalisé dans les parties  privatives d’après l’article R134-10 du Code de la construction et de l’habitation.

Qui délivre le diagnostic électricité ?

Ce dernier doit disposer de la certification COFRAC (comité français d’accréditation) afin d’opérer dans votre bien. L’état de l’installation intérieure d’électricité correspond à norme XP C 16-600.

Comment se déroule l’intervention ?

Le diagnostiqueur porte son analyse sur l’ensemble de l’installation électrique du bien. Il va chercher à vérifier :

• s’il y a des matériels électriques dont l’usage n’est pas adapté
• s’ils peuvent représenter un risque de contact direct avec du matériel sous tension
• si les conducteurs sont bien protégés mécaniquement

Le travail du diagnostiqueur est d’effectuer ses vérifications en partant du compteur individuel jusqu’aux bornes de raccordement des appareils. Notamment, il va étudier l’état visuel des matériels qui distribuent de l’électricité (interrupteurs, prises, disjoncteurs, etc.). Précisons que cela ne nécessite pas de recourir au démontage de quoi que ce soit.

L’intervention porte aussi sur l’étude du bon fonctionnement des dispositifs de coupure automatique. Pour finir, il faut aussi vérifier que le volume de sécurité électrique est respecté dans les pièces avec un point d’eau. La norme NF C 16-600 de juillet 2017 définit 87 points de contrôle au total.

Afin de vous donner une idée, il suffit de prendre pour exemple la liste des éléments examinés par le diagnostiqueur :

1. Les sectionneurs, afin de vérifier leur bon fonctionnement
2. Les interrupteurs, ils doivent être bien positionnés pour éviter les accidents
3. L’appareil général de commande et de protection, il doit bien être présent et accessible
4. Le conducteur de terre (vérifier qu’il soit bien en place)
5. La prise de terre ayant une LEP (liaison équipotentielle principale) et une LES (liaison équipotentielle supplémentaire). La première pour le logement et la seconde dédiée à la salle de bain.
6. Les classes des matériels électriques et les différents modes de poses.

Quelles sont les anomalies électriques ?

Le diagnostiqueur peut relever des anomalies durant le test du bon fonctionnement de l’installation électrique. Celles-ci sont ordonnées sous 11 catégories débutants par la lettre B et sont notées sur une échelle de 1 à 11. Le type de l’anomalie ainsi que son degré de dangerosité sont signalés par des sous-catégories présentes sous chaque chiffre.

Voici des exemples d’anomalies qui apparaissent le plus souvent lors du diagnostic électricité :

• Anomalie B3.3.6 a2 : concerne une prise de courant qui parait reliée à la terre mais qui ne l’est pas. (pas d’anomalie en cas de protection 30 mA)
• Anomalie B11 a3 ou B11 a2 : on constate que le disjoncteur différentiel 30 mA n’est pas présent.
• Anomalie B1.3 b : l’emplacement du mécanisme qui a la fonction de coupure d’urgence n’est pas accessible.

Dans le dernier cas, il est possible que le tableau électrique n’ai pas de fonction de coupure d’urgence. Il faudra donc aller chercher près du disjoncteur de branchement qui se trouve près du tableau.

⚠️ ATTENTION ⚠️

Les normes ne sont pas les mêmes pour les diagnostiqueurs et les électriciens. Il faut bien distinguer le domaine d’action des deux. La norme correspondante à la réalisation du diagnostic électrique est la suite suivante : NF C 16-600.

Les sanctions

Tout d’abord, la responsabilité du bailleur ou du vendeur sera engagée s’il ne transmet pas le diagnostic à l’acquéreur ou si les informations sont incorrectes.

L’acquéreur ou le locataire peut avoir recours à plusieurs méthodes :

• Une baisse du prix du loyer ou une annulation du contrat de bail
• Une annulation de la vente ou demander des dommages et intérêts
• Avoir recours au service des fraudes (DGCCRF)

Ensuite, le service des fraudes peut sanctionner l’acquéreur jusqu’à 2 ans de prison et 300 000 € d’amende.

Enfin, si l’acquéreur fait appel à un diagnostiqueur qui n’est pas certifié pour la réalisation du diagnostic, il encourt 1500 € d’amende (3000 € si récidive).