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Dossier de diagnostic technique : tout savoir sur le DDT

Le dossier de diagnostic technique regroupe les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour une transaction.  Il est obligatoire pour les bailleurs comme pour les vendeurs. 

Besoin d'un dossier de diagnostic technique ?

Comprendre le DDT en 3 min

Le dossier de diagnostic technique : qu’est-ce que c’est ?

Également appelé DDT, le dossier de diagnostic technique a pour but de regrouper des informations sur les éléments susceptibles de représenter un danger pour les habitants. Cela peut concerner l’exposition au plomb, à l’amiante ou aux termites. Ainsi que l’état des risques naturels et technologiques en fonction de la zone où se trouve le logement.

Par ailleurs, l’évaluation de la performance énergétique du logement rentre dans les diagnostics obligatoires à réaliser. Ainsi donc, l’un des buts du DDT est aussi d’avertir les habitants sur la qualité du logement et les risques possibles.

Un professionnel certifié doit obligatoirement réaliser le dossier de diagnostic technique, néanmoins, il faut préciser deux exceptions. Le diagnostic d’assainissement non collectif doit être réalisé par le service public concerné. Au contraire, le vendeur ou le bailleur a pour compétence d’établir l’état des risques naturels et technologiques.

Pourquoi le réaliser ?

Le DDT donne un accès à des informations basiques sur l’état général du logement. Par conséquent, le futur acheteur ou locataire possède une vision précise sur le bien qu’il compte louer/acheter. Aussi, la présence du DDT lors de la transaction permet au bailleur / vendeur de s’exonérer de la clause de vices cachés.

Le vendeur ou le bailleur doit remettre le dossier de diagnostic technique à la signature de la transaction au plus tard. Ensuite, en fonction des conclusions données par le DDT, le propriétaire devra sans doute effectuer des travaux sur son bien.

Une obligation légale

Tout d’abord, il faut dire que le propriétaire a pour obligation de fournir le dossier de diagnostic technique, que ce soit pour une vente ou une location. Le DDT contient les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction de la typologie du bien, l’année de délivrance du permis de construire etc.

Suite à l’arrivée de la Loi Carrez en 1996 en France, les diagnostics immobiliers sont devenus une obligation. Effectivement, de nombreux arrêtés ont été instaurés pour protéger les personnes, les biens ainsi que l’environnement. En outre, certains arrêtés sont aussi apparus dans l’optique de sécuriser les transactions. Il faut noter que les diagnostics sont valables dans la mesure où ils sont réalisés par un diagnostiqueur certifié, et cela, quel que soit le type de transaction.

Un moyen de sécuriser la transaction

Au-delà des obligations posées par le dossier de diagnostic technique, il y a une volonté de rassurer les acquéreurs / bailleurs en sécurisant les transactions.

Autrement dit, le DDT donne accès aux informations nécessaires au futur propriétaire ou locataire sur le logement concerné.  Le but est que les différentes parties soient au courant de tous les détails pour qu’il n’y ait pas de problèmes ou de mésententes lors de la transaction.

Il est indéniable que les diagnostiqueurs sont certifiés et impartiaux lors de la réalisation des diagnostics immobiliers. Partant de ce fait, vos transactions seront bien sécurisées et vous serez protégé.

Que comprend le dossier de diagnostic technique ?

Le DDT évolue d’année en année grâce aux différentes réformes mises en place pour l’immobilier. La volonté étant toujours de mieux protéger les vendeurs/ bailleurs et les acquéreurs / locataires.

Les diagnostics immobiliers à inclure au dossier de diagnostic technique vont varier en fonction de s’il s’agit d’une vente ou d’une location.

Le DDT pour la vente

Pour la vente d’une maison ou d’un appartement, certains éléments vont déterminer les diagnostics. C’est pourquoi il faut prendre en compte la date du permis de construire, le code postal et l’ancienneté des installations de gaz et d’électricité.

Dans le cas d’une vente, on répertorie 8 diagnostics immobiliers obligatoires :

⚡️ Le diagnostic électrique (installation de plus de 15 ans)

🔥 Le diagnostic gaz (même cas qu’au-dessus)

✈️ Le diagnostic ERP (pour déterminer si le logement se trouve dans une zone à risque)

📊 Le DPE (dans la mesure où le bien n’est pas neuf)

🐜 Le diagnostic termites ou l’état relatif à la présence ou non de termites

🍄 Le diagnostic mérule (s’il y a un arrêté préfectoral pour la zone d’habitation)

⚠️ Le diagnostic Amiante

🏠 La loi Carrez (à condition que le bien soit en copropriété)

☢️ Le diagnostic plomb

🚰 L’assainissement non-collectif (si non raccordé au réseau public)

Le DDT pour la location

Concernant la location d’une maison ou d’un appartement, ce sont les mêmes éléments donnés ci-dessous qui détermineront les diagnostics.

Depuis 2014, la loi ALUR a fait rentrer deux nouveaux diagnostics dans le DDT, c’est le cas de l’électricité depuis le 1er juillet 2017 et du gaz naturel.

Si la date de permis de construire d’un immeuble ou d’un appartement est antérieure au 01/01/1975, ces deux diagnostics doivent être annexés au dossier de diagnostic technique. Ils sont étendus à tous les contrats de location depuis le 1er janvier 2018.

Dans le cas d’une location, on répertorie 5 diagnostics immobiliers obligatoires :

🔥 Diagnostic gaz

⚡️ Diagnostic électricité (obligatoire au 1er janvier 2018)

☢️ Diagnostic plomb

📊 Diagnostic de performance énergétique

🏭 Diagnostic ERP

Quel est la validité du dossier de diagnostic technique ?

Il n’y a pas une durée de validité définie pour le dossier de diagnostic technique. Ce sont les diagnostics immobiliers qui vont déterminer une durée de validité propre à chacun.

Voici les différentes durées de validité des diagnostics immobiliers qui peuvent constituer le dossier de diagnostic technique :

Qui délivre le dossier de diagnostic technique ?

Le DDT est transféré à l’acquéreur ou au locataire par un diagnostiqueur une fois établi. Seul des diagnostics immobiliers réalisés par des professionnels certifiés auront une valeur dans le DDT.

Pour ces raisons, nous vous recommandons de faire appel à notre équipe pour réaliser vos diagnostics immobiliers. Chez CRI, nos diagnostiqueurs professionnels sont certifiés pour tous les diagnostics en vigueur !

Les sanctions

En premier lieu, le contrat peut être annulé en cas d’absence du dossier de diagnostic technique lors d’une location. Pour ce faire, il faut prouver un dol important : le locataire doit arriver à démontrer qu’il a été trompé dans la qualité des biens présents dans la location. De plus, les loyers versés seront restitués au locataire dans le cas d’une annulation de bail.

En deuxième lieu, si le bien a des défauts qui auraient dû être déclarés par les diagnostics, le locataire peut demander une diminution du montant des loyers. Il faut dire aussi que les dommages et intérêts sont une sanction à prendre en compte dans la mesure où le DDT fourni n’est pas complet.

Pour conclure, le risque pénal existe en cas de fausses informations sur le DPE. Dans l’hypothèse où le locataire fait appel au service des fraudes (DGCCRF), alors le bailleur encourt  une amende de 37 500 € et une peine de 2 ans de prison.

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