État des risques et pollution : le guide complet de l’ERP

 L’ERP résumé en moins de 5 min

État des risques et pollution : la définition

A première vue, l’état des risques et pollution sert à informer les acquéreurs ou locataires des risques que le bien immobilier peut encourir. Il faut donc recourir à ce diagnostic lors d’une vente ou d’une location.

Plus précisément, le diagnostic ERP met en évidence tous les types de risques pour un bien immobilier :

• Les risques technologiques : activités technologiques, usine, fuite de gaz, etc.
• Les risques naturels : séisme, glissement de terrain, inondation, feu de forêt,etc.
• Les risques miniers et écologiques : nécessite de faire une étude de la pollution des sols

L’état des risques et pollution a été réformé plusieurs fois. Il était autrefois appelé ESRIS ou encore ERNMT. Désormais, la nouvelle version de l’ERP se veut plus précise et complète. Malgré cela, la volonté de toujours améliorer ce diagnostic, il verra de nouvelles modifications apparaitre le 1er janvier 2023

Bon à savoir : les lois suivantes encadrent l’ERP ;

• Code de l’environnement, Article R125-24
• Arrêté du 13 juillet 2018 sur la modification de l’ERNMT
• Code de l’environnement, Article L125-5

Les plans de prévention des risques de l’ERP (PPR)

Tout d’abord, le diagnostic ERP met en avant une longue liste de risques qui pourraient être dangereux pour les habitants d’un bien immobilier. C’est pourquoi, le propriétaire vendeur ou le bailleur est obligé de transmettre ce diagnostic à l’acquéreur ou au locataire. Notons que cette obligation a été mise en place à partir du 30 juillet 2003.

Voici le détail des différents risques qui sont examinés par l’ERP :

1️⃣ La prévention des risques naturels (PPRN)

• Séismes (zones classées de 2 à 5 en fonction de l’intensité)
• Inondations
• Éruptions de volcan
• Raz de marée
• Cyclones
• Canicules
• Tempêtes
• Mouvements de terrain
• Avalanches
• Feux de forêts

2️⃣ La prévention des risques miniers (PPRM)

Le plan de prévention des risques miniers établit une zone de prévention et une zone de danger. Mentionnons que ce sont les grottes souterraines artificielles ou abandonnées qui provoquent les effondrements.

3️⃣ Prévention des risques technologiques (PPRT)

Les principaux facteurs de risques technologiques sont les industries et les centrales nucléaires. Étant donné que certaines sont placées à proximité de biens immobiliers, ce qui peut provoquer des dégâts humains et matériels sur les biens.

Il suffit de prendre pour exemple les accidents passés. C’est pourquoi le plan de prévention des risques technologiques évolue pour assurer la protection des habitants et des biens.

4️⃣ Prévention des risques radon

Le radon est un gaz radioactif naturel qui se retrouve principalement dans le granit ou la roche volcanique. En réalité, le risque lié à ce gaz est souvent dû au fait que l’uranium et le radium (dans la croûte terrestre) se désintègrent.

5️⃣ Les risques de pollution du sol

On référence un risque de contamination du sol lorsqu’il y a des activités industrielles qui pourraient polluer la terre et l’eau. Ce risque est souvent lié aux risques technologiques car en cas d’accident, les polluants pourraient toucher les habitants proches.

Quel est la durée de validité de l’ERP ?

En dehors du cas de la location, l’ERP est valable pendant la durée de 6 mois. C’est à dire que la réalisation de ce diagnostic doit daté de 6 mois maximum avant la signature du contrat. Aussi, les informations présentes dans l’état des risques et pollution doit être à jour au moment de la signature du contrat. À l’inverse, s’il y a eu des changements, il sera nécessaire de refaire le diagnostic.

Les biens concernés par l’ERP

Le diagnostic ERP doit être réalisé si l’un des critères ci-dessus est applicable à un bien immobilier, que ce soit pour une vente ou une location.

• Le bien immobilier se trouve dans une commune ayant un niveau de radon égal à 3.
• Le bien est localisé sur un terrain référencé comme secteur d’information sur les sols.
• Le logement se situe dans une zone à risque sismique supérieure à 2.
• Il est inclus dans un plan de prévention des risques : naturels, technologiques ou encore miniers qui soit approuvé par le préfet.

État des risques et pollution, quand faut-il le faire ?

Il est nécessaire d’avoir recours à l’état des risques et pollution lorsque vous souhaitez mettre votre bien en vente ou en location. L’ERP fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires a présenter lors de la signature du contrat. Il doit donc être à jour, avec des informations valides et ensuite être annexé à la promesse de vente ou au bail de location.

Comment renseigner son état des risques et pollution ?

Afin de pouvoir faire l’état des risques et pollution, une documentation et une aide en ligne ont été mise en place. Vous devrez vous munir de certains éléments qui vous seront demandés pour faire votre démarche :

• L’arrêté préfectoral établi par la commune.
• Les parties qui sont concernées.
• L’adresse du logement.
• Les prescriptions pour des travaux.
• Le type de zone sismique.
• Savoir si le bien est concerné par des plans de prévention des risques naturels.
• Des informations concernant la pollution du sol.
• Les pièces jointes du propriétaire.

Vous pouvez retrouver l’aide au remplissage du formulaire ici : https://errial.georisques.gouv.fr/#/

Qui délivre le diagnostic ERP ?

L’état des risques et pollution est différent des autres diagnostics immobiliers obligatoires. C’est-à-dire qu’il peut être établi par un vendeur ou un bailleur d’un bien immobilier. Néanmoins, les informations présentes dans ce diagnostic sont d’une importance capitale pour protéger le futur acquéreur ou locataire.

De ce fait et au vu de la complexité de l’ERP, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel. Bien qu’il n’ait pas besoin de certification, un diagnostiqueur immobilier est habileté à réaliser l’ERP de par son expérience et sa formation.

Notons que le diagnostic sera considéré comme invalide qu’en cas d’informations inexactes. Enfin, un accident sur un bien où l’ERP aurait été mal effectué pourrait avoir de graves conséquences.

Les sanctions

L’acquéreur ou le locataire peut faire appel au juge pour non-respect des obligations qui incombent au vendeur ou au bailleur. Par ailleurs, ils peuvent encourir une procédure pour vices cachés. Mais aussi être sanctionnés d’une réduction du prix du contrat ou d’une annulation de ce dernier.

L’article 1641 du Code Civil énonce que le vendeur peut encourir des sanctions à cause de la clause de vices cachés si :

• Le bien immobilier ne peut plus accomplir la fonction à laquelle il était destiné.
• Les vices cachés auraient provoqué un refus de vente ou de location s’ils avaient été connus par l’acquéreur ou le locataire.